הערת אזהרה בטאבו
לייעוץ ראשוני ללא עלות התקשרו 054-5433735 או השאירו פרטים
תוכן עניינים
מה זה הערת אזהרה?
הערת אזהרה היא מנגנון רישום במרשם המקרקעין (טאבו) שבדרך כלל יעיד על קיומה של התחייבות של בעל מקרקעין או בעל זכות במקרקעין (חוכר) לעשות במקרקעין עסקה כלשהי או להימנע מלעשות עסקה.
באמצעות מנגנון זה ניתן להזהיר צדדים שלישיים ולהודיע להם שקיימת התחייבות כלשהי לעשות עסקה.
הערת אזהרה נועדה להבטיח את זכויותיהם של מוטבי הערת האזהרה. למשל, קונה שהתקשר בעסקת מכר עם בעל המקרקעין לרכישת זכויותיו.
ישנם מקרים שנכס מסוים לא רשום בטאבו ורישום הזכויות מתנהל אצל רשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת שמשמשת מעין ״טאבו״.
לכן, במקרים אלה לא יהיה ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו, אלא במרשם הרלוונטי שירשום הערה במרשם שקיים אצלו.
לפי חוק המקרקעין התשכ"ט-1969, מרגע רישום הערת אזהרה במקרקעין, לא ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה סותרת או לבצע העברת זכויות שלא בהתאם להערת האזהרה, ובעצם לעשות עסקאות נוגדות במקרקעין.
כך לדוגמה, אם בעל מקרקעין החליט לבצע עסקת מכר עם קונה כלשהו, הוא לא יוכל לאחר מכן לבצע עסקה נוגדת עם קונה נוסף לגבי אותו מקרקעין, שכן מרגע רישום הערת אזהרה לטובת הקונה הראשון, לא ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה או העברת זכויות שלא בהתאם להערת אזהרה.
למעשה, הערת אזהרה במקרקעין בישראל היא הדרך להתריע בפני בעלי נכסים או קונים פוטנציאליים על סכנות או התחייבויות הקשורות בנכס. כפי שצוין, הערת אזהרה יכולה לבטא התחייבויות של בעל נכס כלפי צד ג׳ כמו התחייבות למכור את הנכס ויכולה לבטא גם הפרה כלשהי של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 כמו חריגות בנייה למשל.
כאשר נמצא כי בנכס מסוים ישנה חריגת בנייה, הרשות המקומית תוציא הערת אזהרה לגבי אותה חריגה. ההערה תפרט את ההפרה הספציפית.
בדרך כלל הרשות המקומית תיתן לבעל הנכס זמן קצוב לתיקון החריגה ובמידה והיא לא תתוקן בתוך פרק הזמן הנתון, הרשות המקומית עשויה לנקוט בצעדים משפטיים נגד בעל הנכס, שעלולים לגרור קנסות ואף להריסת הנכס.
עבור קונים פוטנציאליים, הערת אזהרה יכולה להיות דגל אדום המצביע על בעיות פוטנציאליות בנכס. לקונים פוטנציאליים חשוב לקחת בחשבון הערות אזהרה לפני ביצוע רכישה ולערוך בדיקה יסודית של הנכס לפני סגירת העסקה.
לסיכום, הערת אזהרה במקרקעין בישראל היא עניין חשוב מאוד שאין להתעלם ממנו. בעלי נכסים וקונים פוטנציאליים צריכים לנקוט בצעדים הדרושים כדי לטפל בכל עניין שעולה מהערת האזהרה כדי ולהבטיח שהם לא מכניסים את עצמם לבעיות משפטיות.
ההמלצה שלי לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה שיוציא נסח טאבו ויבחן בקפידה את כל ההערות שקיימות בו, זאת כדי להבטיח את זכויותיכם ב-100%.
הסוגים השונים של הערת אזהרה
בישראל נעשה שימוש במספר סוגים של הערות אזהרה בענף הנדל"ן כדי ליידע את בעלי הנכס, קונים פוטנציאליים או כל אדם שמעוניין בכך בסכנות הפוטנציאליות של הנכס או במידע חיוני.
דוגמאות של הערות אזהרה
- הערת אזהרה על התחייבות לביצוע עסקה או על הימנעות מלעשות עסקה: זוהי הערה הנועדה לקבע זכויות. הערה זו בעצם מודיעה לציבור כי בנכס קיימת התחייבות של בעל הנכס לעשות או להימנע מלעשות עסקה.
ההערה נועדה בין היתר למנוע מבעל הנכס שמכר את הנכס להתחייב לעשות עסקה נוגדת את העסקה הראשונה שעשה.
- הערת אזהרה על הצורך בהסכמה: זוהי הערה הנועדה לחייב בעל נכס מסוים שמעוניין למכור את זכויותיו לצד ג׳ לקבל את הסכמתו של מוטב הערת אזהרה. לדוגמה – הורה שהעביר במתנה דירה לבנו ורוצה להבטיח שבנו לא ימכור את הדירה ללא הסכמתו.
- הערת אזהרה – התחייבות לרישום משכנתה: זוהי הערה הנרשמת לטובת הבנק ממנו נטל הקונה משכנתה לצורך מימון רכישת הנכס. הבנק בעצם מתנה את העברת כספי המשכנתה ברישום הערת אזהרה לטובתו על התחייבות לרישום משכנתה בעת העברת הזכויות מהמוכר לקונה.
- הערת אזהרה- עיקולים: זוהי הערה שנרשמת בדרך כלל עקב הליך משפטי כלשהו או עקב החלטה שניתנה במסגרת הליך של הוצאה לפועל. הערה זו תגביל את האפשרות לבצע עסקאות בנכס עד לביטול העיקול.
- הערת אזהרה על ייעוד ספציפי במקרקעין: לפי סעיף 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 זוהי הערת אזהרה הנרשמת על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה שבאה להזהיר ולהתריע בפני הציבור בעניין נכס מסוים שיש לברר את המצב התכנוני שלו.
- הערת אזהרה על מקלט או מחסה: זוהי הערה על פי בקשת הרשות המקומית הנועדה להזהיר שמקרקעין מסוימים נועדו לשמש מקלט או מחסה ציבורי.
- הערת אזהרה על אי – התאמה: זוהי הערה על אי התאמה, על פי בקשת מוסד תכנון, בקשר לנכס שבוצעה בו אי התאמה להיתר בנייה שניתן על ידי אותו מוסד תכנון (חריגות בנייה).
- הערת אזהרה על נכסי הקדש ציבורי: זוהי הערה הרושמת נכס מסוים כנכס השייך להקדש ציבורי.
לייעוץ ראשוני ללא עלות התקשרו 054-5433735 או השאירו פרטים
איך רושמים הערת אזהרה?
כדי לרשום הערת אזהרה במרשם המקרקעין (טאבו) יש להגיש ״בקשה לרישום הערת אזהרה״ בנוסח הקבוע בתקנות.
הצדדים צריכים לחתום על הבקשה בצירוף מסמכים נלווים ולהגישה לטאבו לאחר ששילמו אגרה.
המסמכים שיש לצרף לבקשה לרישום הערת אזהרה
- צילום ת״ז של הצדדים
- בקשה לרישום הערת אזהרה
- הצהרת עורך דין
- אסמכתא על תשלום אגרה
- ישנם מקרים בהם יידרשו מסמכים נוספים – למשל כשצד מסוים הוא תאגיד ולא יחיד.
את האגרה ניתן לשלם באופן מקוון באתר רשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין – אגרות שירות.
ככל שרישום הזכויות מתבצע במרשם אחר (רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת) יש לפעול בהתאם לנוהל וההנחיות של אותו גורם.
ביטול הערת אזהרה
ניתן לבטל הערת אזהרה ולהסירה מנסח הטאבו רק בהסכמת הצד שלטובתו נרשמה הערת אזהרה או בהחלטת בית משפט.
ביטול הערת אזהרה מתבצע באמצעות ייפוי כוח לביטול ההערה.
בדרך כלל הדבר רלוונטי בעסקאות מכר, בהן הקונה ירשום הערת אזהרה לטובתו מיד לאחר החתימה על הסכם המכר והעברת התשלום הראשון.
המוכר מנגד יבקש שהקונה יחתום במעמד החתימה, ובטרם הוא רושם הערת אזהרה לטובתו, על ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה.
ייפוי כוח זה ישאר בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר ונועד להבטיח מצב בו הקונה יפר את הסכם המכר ולא ישלם את מלוא התמורה. במצב זה יוכל המוכר למחוק את הערת האזהרה בהתאם להוראות ההסכם, זאת כדי שהוא יוכל למכור את הנכס לאדם אחר.
לסיכום, להערות אזהרה תפקיד משמעותי מאוד בענף הנדל"ן בישראל. הן משמשות לאזהרת הציבור בקשר להתחייבויות, הפרות ומידע חיוני בקשר לנכסים מסוימים.
לפיכך, אני ממליץ לכל אדם שמעוניין לרכוש נכס, לפנות לעורך דין מקרקעין מנוסה בתחום על מנת שיבחן את נסח הטאבו של הנכס, את הערות האזהרה שרשומות בו ויסביר לכם את כל המשמעויות המשפטיות.
משרדנו מתמחה ברישום או ביטול הערות אזהרה, עסקאות מקרקעין על כל סוגיהן, מיסוי מקרקעין ומשפט מסחרי.
משרדנו בקיא ברישומים וביטולים של הערות אזהרה בטאבו.
