מדריך מקיף – מכירת דירה בישראל
לוח עניינים
מדריך למכירת דירה זה נכתב על ידי עורך דין למכירת דירה בו תוכלו למצוא את כל הדברים החשובים שעליכם לדעת על מכירת דירה – ממה כדאי להתחיל, מה חייבים לבדוק, וממה חשוב להיזהר.
לייעוץ ראשוני ללא עלות התקשרו 054-5433735 או השאירו פרטים
איך תתחילו בתהליך? – מכירת דירה
עבור רובנו, מכירת דירה היא אחת מבין העסקאות המשמעותיות ביותר שנבצע במהלך החיים. הרי מדובר על צעד כלכלי ומשפטי כל כך משמעותי ולכן יש להתייחס אליו ברצינות ובזהירות רבה.
לאחר ניסיון רב בייצוג וליווי עשרות רבות של עסקאות מקרקעין של מכירת דירה, הבחנתי כי הרבה מהלקוחות שלי התחילו את התהליך כשאין להם שום ידע מקדים ולכן בהמון מקרים הרגשתי שהם התחילו את התהליך עם המון חשש ופחד ובעיקר חוסר ודאות.
בדיוק בגלל הסיבה הזו החלטתי לכתוב מדריך למכירת דירה מקיף שיכלול את כל הפרטים הקטנים בכל אחד מהשלבים של מכירת דירה כדי שכל אחד שיחליט שהוא מוכר את דירתו, ירגיש שהוא מסוגל לעשות זאת בלי לחשוש ובלי לקוות ״שיהיה טוב״ כי כשיודעים מה עושים ופועלים בהתאם להוראות, אפשר להרגיש הרבה יותר רגועים ונינוחים.
מדריך למכירת דירה זה יכלול מונחים ופרטים רבים שאם תכירו אותם כבר עכשיו, לפני שהתחלתם את התהליך ולפני שחתמתם על חוזה המכר, אתם תרגישו שאתם בדרך לעסקה מוצלחת מאוד.
המדריך יפרט את כל השלבים בתהליך של מכירת דירה, כך שתבינו מה עליכם לעשות, מהן הנקודות שתצטרכו להיזהר מהן ומתי תצטרכו סיוע של מומחים שישפכו לכם אור על עניין מסוים.
אני בטוח שבמהלך קריאת המדריך יעלו לכם שאלות רבות, יתכן שלא לכולן המדריך ייתן מענה, ולכן אקדים ואומר כבר עכשיו – אני אשמח לסייע לכל אחת ואחד מכם, לייעץ, ללווות ולהבהיר את הדברים בצורה אישית, סבלנית ומקצועית.
לפני שנתחיל אציין בפניכם שבכל עסקת מקרקעין, בין אם מדובר על מכירת דירה או מכירת קרקע או משרד, תמיד קיים סיכון מסוים. הסיבה לכך היא שמדובר על סכומי כסף משמעותיים מאוד ועל תהליך סבוך ומורכב שכולל המון משתנים. כמובן שהסיכון ישתנה ממקרה למקרה – ייתכן שתקלעו לעסקה פשוטה ומהירה עם מעט סיכונים וייתכן שזו תהיה עסקה שתיראה לכם פשוטה, אך בפועל תהיה מורכבת מאוד.
לכן, ההמלצה הראשונה שלי, עוד לפני שאתם מפרסמים את הדירה באתרי האינטרנט או לפני הפנייה למתווך, היא לשכור עורך דין למכירת דירה/ מקרקעין שאתם סומכים עליו ושמתמחה בעסקאות של מכירת דירה ובמיסוי מקרקעין על מנת שייצג וילווה אתכם בתהליך המורכב הזה, יסביר לכם כל פרט ופרט במקצועיות רבה ובסבלנות. בכל זאת, אל תשכחו שמדובר כנראה ברוב הכסף שלכם.
אז בואו נתחיל- אם הגעתם עד לכאן וכבר התחלתם לקרוא את המדריך המקיף הזה למכירת דירה, כנראה שמעוניינים להתחיל בתהליך.
אני אשמח לסייע לכם בייצוג וליווי אישי ומקצועי במקצועיות, ביסודיות ובסבלנות.
שמי עידן גבאי, עורך דין מכירת דירה המתמחה במגוון רחב של נושאים בתחום המשפט האזרחי והמסחרי, ובפרט בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין. אני בעל ניסיון רב בעשרות רבות ומגוונות של עסקאות – מכירת דירה, קניית דירה, העברות ללא תמורה, התחדשות עירונית ועוד.
במסגרת הטיפול המשפטי אני מעניק ללקוחותיי יחס אישי, זמינות, ומקצועיות.
אני מאחל לכם המון בהצלחה בתהליך מכירת הדירה שלכם ומקווה שמדריך למכירת דירה זה יסייע לכם וישפוך אור על נושאים שאינכם מכירים ואולי חוששים מהם כדי שתצליחו לעבור את התהליך המורכב הזה בצורה רגועה ובטוחה.
בברכה,
עידן גבאי- עורך דין
נייד: 054-5433735; דוא״ל: idan@gabbaylaw.co.il
החלטתם שאתם מתחילים תהליך של מכירת דירה? השלב הטרום חוזי:
השלב הטרום חוזי הוא השלב הראשון מבין שלבי מכירת הדירה בו יהיה עליכם להתייחס לנתונים חיוניים שיעזרו לכם למקסם את פוטנציאל הדירה ולהעריך אותה בצורה מדויקת ככל שניתן לצורך המכירה.
הרי לא כל יום תמכרו דירה ותבצעו צעד כלכלי כל כך משמעותי אז לפני שתמהרו לפרסם את הדירה למכירה ותרוצו לחתום על זיכרון דברים או חוזה מכר, חשוב שתפעלו בשיקול דעת ובמקצועיות, ושתיערכו לכך בהתאם.
יש כאלה שאומרים שידע הוא כוח, ויש כאלה שאומרים שידע הוא רק פוטנציאל לכוח כי אם לא השתמשנו בו בתבונה אז הוא בעצם חסר משמעות.
בעייני – קודם כל תשיגו את הידע הזה ולאחר מכן תדאגו להשתמש בו בתבונה כדי למקסם את פוטנציאל העסקה שאתם מעוניינים לעשות.
לכן, עוד לפני שאתם מתחילים את התהליך אני ממליץ לכם לעשות שיעורי בית.
אז בואו נתחיל:
הערכת שווי הדירה
תעריכו את שווי הדירה כמו שצריך – אתם רוצים למכור לפחות במחיר השוק וכמובן שבעדיפות למחיר גבוה יותר, אך חס וחלילה לא במחיר נמוך יותר.
ישנן מספר רב של דרכים לעשות זאת ואני אפרט כאן את חלקם.
דרכים להערכת שווי הדירה שאתם מעוניינים למכור
- באמצעות אתר הנדלן הממשלתי תוכלו לבדוק נתונים היסטוריים לגבי עסקאות דומות שבוצעו באותו בניין שבו נמצאת הדירה שלכם או בסביבתו, כך תוכלו לקבל אינדיקציה לגבי מחירי השוק.
- באמצעות אתר מידע נדל״ן תוכלו לפעול באופן דומה
- אתר yadata הוא מעין מחשבון חכם להערכת שווי נכסים על סמך נתונים היסטוריים.
- באמצעות מתווכים שבקיאים במחירי השוק באיזור בו נמצאת הדירה שאתם מעוניינים למכור.
- באמצעות שמאי מקרקען שיעריך את שווי הנכס בצורה מדויקת ומקצועית
- נסו לפתח שיחות עם שכנים בבניין או בסביבה, לעיתים חלקם מכרו דירה או מתכוונים למכור ולכן תהיה להם אינדיקציה לגבי מחירי השוק.
- נסו להיעזר ברשתות חברתיות – חפשו שם דירות למכירה בסביבת הדירה שאתם מעוניינים למכור.
הכנת הדירה למכירה
תוודאו שהדברים הבסיסיים בדירה תקינים ותגרמו לה להיראות טוב- כדאי מאוד לשקול שיפוץ קוסמטי כדי שהדירה תיראה טוב יותר לקונים פוטנציאלים.
כמובן שישנם מקרים בהם נדרש יותר משיפוץ קוסמטי עקב ליקויים משמעותיים (נזילות וכדומה) שעשויים להרתיע קונים רציניים.
אספר לכם בקצרה שיש לי מספר לקוחות (משקיעי נדל״ן מנוסים) שקונים דירות במצב ירוד מאוד, משפצים אותן קוסמטית ואפילו מרהטים אותן בריהוט לא יקר מדי. הם בעצם מוכרים את הדירות האלה מרוהטות לגמרי. כך, כשמגיע קונה פוטנציאלי ורואה דירה יפה ומרוהטת הוא מתלהב יותר, בין אם הוא מעוניין לקנות את הדירה לעצמו ובין אם הוא מעוניין לקנות את הדירה להשקעה.
בחינת המשכנתה
האם יש לכם חוב משכנתה על הדירה?
אם מימנתם את רכישת הדירה באמצעות משכנתה, בדקו לעומק מול הבנק מהי היתרה לסילוקה- כלומר מהו החוב שנותר ומהן נקודות היציאה האפשריות מבחינתכם (לעיתים יחולו קנסות יציאה).
ככל שאתם מתחילים את תהליך מכירת הדירה לצורך רכישה של דירה אחרת, בחנו אופציה של גרירת משכנתה שאולי תהיה עדיפה מבחינתכם.
לייעוץ ראשוני ללא עלות התקשרו 054-5433735 או השאירו פרטים
שיווק הדירה
תחליטו כיצד אתם משווקים את הדירה- האם אתם מפרסמים מודעות בעצמכם באתרי אינטרנט, עיתונים, רשתות חברתיות, בקרב השכנים, בקרב מכרים קרובים או שאתם בכלל רוצים לחסוך מעצמכם את הטרחה הזו ולהיעזר בשירותיו של מתווך שבקיא בסביבת הדירה שאתם מעוניינים למכור.
טיפ מעידן: דירה שמפורסמת זמן רב בפלטפורמות השונות מבלי להימכר עשויה להעלות חששות לקונים פוטנציאליים ותהיות לגבי הסיבה לכך שהיא לא נמכרת. לכן, ההמלצה שלי היא לעשות שיעורי בית ולפרסם את הדירה רק שאתם בטוחים שאתם מתחילים את התהליך ולאחר שהבנתם מהו המחיר שאתם מעוניינים למכור. כך, לא תגיעו למצב בו הדירה תהפוך לפחות אטרקטיבית מבחינת קונים פוטנציאליים.
לאחר שבחנתם את ההיבטים הללו כדאי להתחיל להיערך מבחינה משפטית.
אם הגעתם לשלב זה ועדיין לא שכרתם את שירותיו של עורך דין למכירת דירה שמתמחה בעסקאות של מכירת דירה ומיסוי מקרקעין- אני ממליץ לכם מאוד לעשות זאת כמה שיותר מהר.
חשוב מאוד שתבחרו עורך דין מקצועי שידבר איתכם בגובה העיניים ובשפה פשוטה, יסביר לכם את התהליך לפרטי פרטים וייתן לכם מענה לכל שאלה ושאלה.
עורך הדין שילווה אתכם יבצע בדיקות משפטיות מקדימות על מנת שתהיו מוכנים לצאת לדרך ולהתחיל תהליך של מכירת הדירה שלכם. בדיקות אלו יעזרו לכם מאוד בהתנהלות שלכם מול הקונים, הן מבחינת המשא ומתן המקדים לחוזה המכר והן מבחינת עריכת חוזה המכר עצמו.
בחינת היבטים משפטיים
הפיקו נסח טאבו באמצעות אתר הממשלתי של אגף רישום והסדר מקרקעין בעלות של 16 ש״ח וכך תקבלו את כל הפרטים הנדרשים.
נסח טאבו הוא תעודת הזהות של הנכס דרכו תדעו מהו שטח הדירה הרשום, אילו הצמדות קיימות לה (חנייה/ מחסן וכדומה), מספרי גוש, חלקה ותת חלקה, הערות אזהרה, צווים, הגבלות ומשכנתה ככל שקיימת.
כדי להפיק נסח טאבו תצרכו מספרי גוש, חלקה ותת חלקה אותם תוכלו לדעת מצילום חשבון הארנונה שאתם מקבלים בדואר או באמצעות בדיקה בחינם באתר של המרכז למיפוי לישראל לפי הכתובת של הדירה שאתם מעוניינים למכור.
ככל שהדירה לא רשומה בטאבו, אלא במנהל מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת, יהיה עליכם להזמין מהמרשם הרלוונטי אישור זכויות אשר יכלול את הפרטים הנ״ל (גם במקרה זה תצטרכו לשלם אגרה מסוימת).
בדיקה זו קריטית ביותר, שכן זו הדרך בה תוכלו לוודא שהזכויות שלכם אכן רשומות במרשם הרלוונטי ללא כל הגבלה שאינכם מודעים אליה ושעשויה להפתיע אתכם ולסבך את התהליך.
האם הדירה מושכרת?
ככל שמדובר על דירה להשקעה וישנם שוכרים, בחנו את הסכם השכירות שחתמתם לעומק ותראו אם יש הגבלה כלשהו שעשויה לעכב אתכם.
לרוב הסכמי שכירות כוללים סעיף שמאפשר לכם למכור את הדירה יחד עם השוכר – כלומר מי שיקנה את הדירה יקנה אותה יחד עם השוכר ויכנס לנעליכם בכל הקשור להסכם השכירות.
זה אמנם אפשרי אך כן עשוי להגביל אתכם ולצמצמם את הקונים הפוטנציאלים שיתעניינו בדירה. חשבו על זה כך- אם נותר זמן עד שתקופת השכירות תסתיים או שיש לשוכר תקופת אופציה להארכת תקופת השכירות בתקופה נוספת אז הדירה לא תהיה רלוונטית לקונה שרוצה לגור בה.
זכרו דבר נוסף – כדי להציג את הדירה לקונים פוטנציאליים יידרש שיתוף פעולה של השוכרים ולכן חשוב לעשות זאת בעדינות רבה כדי לא ליצור חלילה מצב שהשוכרים לא ישתפו איתכם פעולה, על אף שהתנהגות כזו תהווה הפרה של הסכם השכירות מצדם.
בנוסף, זכרו כי יש להתייחס לכל עניין השכירות בחוזה המכר ולכן חשוב להביא זאת לידיעת עורך הדין שייצג אתכם בעסקה של מכירת הדירה כבר בתחילת התהליך.
טיפ מעידן: אחד הסעיפים המהותיים ביותר שהפרתו מצדכם תהווה הפרה יסודית של חוזה המכר, הוא אי פינוי הדירה ומסירתה במועד לקונה.
לכן, ככל שהדירה מושכרת ואתם צריכים לסנכרן את פינוי השוכר כך שיחפוף את מועד מסירת הדירה לקונים, זכרו שאתם תלויים בכך שהשוכר אכן יפנה את הדירה בזמן. לכן, כדאי לקחת בחשבון מרווח ביטחון למצב שבו חלילה השוכר לא יפנה את הדירה במועד הנקוב.
בנוסף, כדאי לתת לכך ביטוי בחוזה המכר כדי שבכל מקרה לא תהיו חשופים להפרת חוזה המכר.
בחינת ההיבטים הנדסיים/ תכנוניים בעסקה והיטל השבחה
חריגות בניה והיתר בניה
אמנם רוב חוזי המכר כוללים הצהרות שהדירה נמכרת כמו שהיא as-is ,אך יחד עם זאת, בדרך כלל תצטרכו להצהיר הצהרות שונות בגין המצב התכנוני של הדירה – קיומו של היתר בניה, היעדר חריגות בנייה ועוד. לכן, חשוב מאוד להתייחס להיבטים אלה בבדיקות המקדימות על מנת שלא תחשפו את עצמכם ותצהירו הצהרה שאיננה נכונה.
תשומת ליבכם לכך כי ישנן חריגות בניה פשוטות יחסית כמו סגירת מרפסת או פרגולה למשל, אותן ניתן להסדיר יחסית בצורה פשוטה ומהירה. אך ישנן חריגות משמעותיות יותר כמו יחידות דיור או מחסנים אשר כרוכות בהליך מורכב יותר עם עלות גבוהה. לעיתים אף לא תהיה אפשרות להסדרתן ולפיכך תיאלצו להרוס אותן.
נקודות אלה חשובות מאוד משום שאי הצהרה נכונה או הסתרתן מהקונה עלולה לחשוף אתכם להוצאות גדולות ומשמעותיות שיפגעו בתהליך מכירת הדירה שלכם.
כמו כן, יש לקחת בחשבון שבדירות בהן קיימות חריגות בנייה, ייתכן והרשות המקומית לא תעביר לכם ״אישור עירייה״ להעברת זכויות בטאבו הנדרש לצורך העברת הזכויות על שם הקונה בסיום העסקה.
זהו מסמך חובה שיהיה עליכם להמציא לעורך הדין של הקונה כנגד תשלום מלוא התמורה.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום מס הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשר אישרה תוכנית בניה והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. לדוגמה: הפיכת קרקע חקלאית לקרקע למגורים, אישור תוכנית לבניית חדר על הגג ועוד.
שיעור היטל ההשבחה הוא מחצית מגובה ההשבחה ויוטל על המוכר בעת ״מימוש״.
לרוב, חוזי מכר יכללו סעיף שיחייב את המוכר בתשלום היטל השבחה בגין תוכניות שאושרו עד למועד חתימה על חוזה המכר ויחייבו את הקונה בגין תוכניות שאושרו לאחר מועד החתימה.
מהו ״מימוש״?
- קבלת היתר בניה ומימוש הזכות שניתנה ע״י הועדה המקומית לתכנון ובניה- אם בחרתם לממש את הזכות ולבנות את לדוגמה את המרפסת או את החדר על הגג.
- מכירת הנכס – אם החלטתם שאתם מוכרים את הנכס, מבחינת הועדה לתכנון ובניה התמורה שנקבעה בחוזה המכר כבר מגלמת בתוכה את הזכויות, ולכן תידרשו לשלם את היטל ההשבחה.
יש לציין כי תשלום היטל ההשבחה עומד במקרים רבים על סכומים גבוהים מאוד ולכן חשוב מאוד לבחון עניין זה ברצינות ובמקצועיות רבה כדי לא להיות מופתעים חלילה במהלך התהליך של מכירת דירה.
בירור חבות בהיטל השבחה
אז איך תוכלו לברר האם קיימת חבות כלשהי בהיטל השבחה?
קיימת אפשרות לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה ברשות המקומית ולברר האם קיימת חבות בהיטל השבחה בגין הדירה הנמכרת ומהו גובה החיוב.
לרוב, ניתן לברר האם קיימת חבות ללא עלות- אם התשובה שלילית המוכר יהיה רגוע ויוכל להתקדם בתהליך של מכירת הדירה.
אם התשובה חיובית הועדה המקומית תבקש מהמוכר לפנות אליה שוב רק לאחר שיחתום על חוזה מכר ואז היא תוציא שומה סופית לתשלום.
לחילופין תינתן למוכר אופציה לבצע שמאות מוקדמת (עוד בטרם החתימה על חוזה המכר) בעלות של 2,000-3,000 ש״ח המהווים ״מקדמה״ אשר תקוזז בהמשך מתשלום היטל ההשבחה.
זו הדרך של המוכר לברר מראש את גובה היטל ההשבחה שיוטל עליו מראש.
פטור מהיטל השבחה – מי זכאי?
פטור מהיטל השבחה ניתן בכל אחד מהמקרים הבאים:
- קרקע בשכונת שיקום (שהוגדרה כך על ידי הממשלה).
- קרקע באזור שיקום על פי חוק בינוי ופינוי (העיר העתיקה בצפת, שכונת כפר שלם בתל אביב ושכונת נחלאות בירושלים).
- השבחה באזור בו הוכרז בצו על ידי הממשלה, ובהסכמתה של הרשות המקומית, על פטור מחובת תשלום.
- מוסדות ציבוריים ללא מטרות רווח, כגון מוסד לחינוך, תרבות, דת, מדע, צדקה, סעד, בריאות או ספורט.
- השבחה בקרקע או דירת מגורים כשהבעלים זכאי לסיוע מאחת מהתוכניות של משרד הבינוי והשיכון (כאשר התנאי הוא שהסיוע מיועד לבנייה או הרחבה של הדירה, ושטח הדירה תואם לתוכנית).
- השבחת דירה או קרקע שבעליה החזיקו בקרקע לפחות 10 שנים לפני ביצוע ההשבחה, והתוכנית שקדמה לתוכנית ההשבחה קיבלה תוקף לפני 01.01.1950.
- השבחה בשל תוספי שטחי שירות הנדרשים לצורך התאמת נגישות.
- השבחת קרקע המיועדת לשימוש בתור דרך ציבורית.
- השבחה בבניית מרחב מוגן (ממ"ד) בדירה (קיימת או חדשה), לשטח המינימלי הנדרש בלבד (9 מ"ר נטו+ קירות).
- בנייה או הרחבה של דירה למגורים בשטח כולל של עד 140 מ"ר, כל עוד הבעלים או קרוב של הבעלים יגור בדירה במשך 4 שנים לאחר סיום הבנייה. כל שטח נוסף מעבר ל-140 מ"ר יחויב בתשלום ביחס להיקף הבנייה.
לייעוץ ראשוני ללא עלות התקשרו 054-5433735 או השאירו פרטים
בחינת ההיבטים הכלכליים בעסקה ומס שבח
אם מכירת הדירה היא לטובת רכישה של דירה אחרת, תכננו בקפידה רבה את העסקאות שאתם עומדים לעשות.
בחנו את היכולת הכלכלית שלכם לרכוש את הדירה החדשה על מנת שלא תבצעו מכירה ותישארו בסופו של דבר בידיים ריקות.
מס שבח
מס שבח הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל.
מס השבח הוא בעצם מס המוטל על המוכר בגין השבח – הרווח שנוצר בין מועד הרכישה של הדירה למועד המכירה.
מס שבח וחוק מיסוי מקרקעין הם הנושאים המורכבים ביותר איתם מתמודדים עורך הדין שמייצגים בעסקאות ולכן חשוב לדאוג שעורך הדין שמייצג אתכם בעסקה הוא עורך דין למכירת דירה שמתמחה בהיבטי המיסוי.
ברוב המקרים, המטרה העיקרית של מוכרים היא למקסם את הפוטנציאל הדירה ולמכור במחיר גבוה ככל שניתן.
אם גם אתם מזדהים עם מטרה זו חבל שבסופו של דבר הרווח יצטמצם בצורה משמעותית עקב חישוב לא נכון של מס שבח – אז וודאו שיש גורם מקצועי שיבחן את החשיפה שלכם בצורה מדויקת.
כאמור, מס השבח יחושב על הרווח שנוצר בין מועד רכישת הדירה למועד מכירתה. שיעור מה השבח שיוטל עומד על 25%, אלא אם הדירה נמכרה באותו מחיר או בהפסד (כך שלא יהיה שבח- רווח וכתוצאה מכך לא יהיה מס) או שהמוכר יהיה זכאי לפטור.
חוק מיסוי מקרקעין כל כך סבוך ומסורבל וכולל שורה ארוכה של פטורים, הקלות ואפשרויות, כך שיש להכיר אותו לעומק כדי לדעת להשתמש בו בתבונה.
פטור ממס שבח
ישנם מספר מקרים בהם יינתן למוכר פטור ממס שבח, לדוגמה:
- פטור בגין מכירת דירת מגורים יחידה
- פטור בגין העברה ללא תמורה לקרוב
- פטור בגין מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה
- פטור (חלקי) ליניארי מוטב
אני מזמין אתכם לקרוא מדריך נרחב בנושא מס שבח
עלויות נלוות לעסקת מכירת דירה
במהלך עסקת מכירת דירה יש לברר מראש את כל ההוצאות הנלוות לעסקה עצמה על מנת שלא תהיו מופתעים משום הוצאה.
אפרט בקצרה חלק מההוצאות שיש לקחת בחשבון:
- שכר טרחת עורך דין
- שכר טרחת מתווך
- שכר טרחה שמאי
- הוצאות לסילוק משכנתה (קנסות, עמלות ועוד)
- מס שבח
- היטל השבחה
- עלויות שיפוץ
- הכשרת חריגות בנייה / הריסת חריגות
- פינוי דירה
טיפ מעידן: ההמלצה שלי היא לערוך טבלת אקסל מסודרת עם כל ההוצאות הרלוונטיות לעסקת מכירת הדירה כדי שתוכלו להעריך בצורה מדויקת עם כמה כסף תישארו בסיום התהליך, ועל אחת כמה וכמה אם אתם מתכוונים לרכוש דירה חדשה בכספי המכירה.
משא ומתן טרם מכירת דירה
האם לחתום על זיכרון דברים?
זיכרון דברים הוא מעין הסכם הנפוץ בהרבה עסקאות ומהווה סוג של תחליף לחוזה מכר מסודר. מטרתו של זיכרון דברים היא לסכם משא ומתן ראשוני בקשר להסכמות של המוכר והקונה.
לרוב אני נתקל בלקוחות שאינם מודעים למשמעות החתימה על זיכרון דברים, שכן הם סבורים שהם בסך הכל מציינים בכתב את הפרטים החשובים- מחיר, מועד מסירת חזקה, לוח תשלומים, שמות הצדדים וכדומה.
הם לא באמת מדמיינים לעצמם שלמסמך הפשוט והקצר הזה עלולות להיות משמעויות משפטיות כבדות.
זו טעות חמורה לחשוב שלזיכרון דברים אין מעמד משפטי מחייב משום שבתי המשפט כבר חייבו במספר רב של מקרים מוכר או קונה לעמוד בסיכום שנוסח בזיכרון הדברים – ממש כמו בחוזה מכר מחייב.
לפיכך, חשוב מאוד להכיר את הנושא ובשום מצב לא לחתום על זיכרון דברים, אלא רק על חוזה מכר למכירת דירה שייערך על ידי עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה.
ניתן לקיים משא ומתן עם קונים הפוטנציאליים וגם לדבר איתם באופן כללי על תנאי החוזה, אך חשוב להבהיר בכל שלב שרק החתימה על חוזה המכר תהווה התחייבות משפטית מחייבת.
חשוב מאוד להכיר- כותרת המסמך שאתם חותמים עליו לא באמת משנה, מה שחשוב זו המהות והתוכן של המסמך.
ההמלצה שלי היא בשום פנים ואופן לא לחתום על זיכרון דברים, ובוודאי שלא לעשות זאת ללא ליווי צמוד של עורך דין מכירת דירה/ מקרקעין שבקיא בנושא, שכן אתם חושפים את עצמכם, בלי לשים לב, להתחייבויות משפטיות עם משמעות גדולה.
בנוסף, כדאי שתהיו ערים לכך שבמסגרת החתימה על זיכרון דברים אתם בעצם מוותרים על קבלת ייעוץ משפטי, שכן לרוב חותמים על זיכרון דברים ללא ליווי של עורך דין.
כמו כן, זיכרון דברים לא יכלול מנגנונים משפטיים שנועדו להגן עליכם, והגרוע מכל- חובת הדיווח למיסוי מקרקעין היא בתוך 30 ימים מיום שנחתם זיכרון הדברים ולא מיום שייחתם חוזה מכר, כך שאתם חושפים את עצמכם לקנסות וריביות בגין איחור בדיווח.
חשיבותו של עורך דין מכירת דירה/ מקרקעין בליווי העסקה
בחירתו של עורך דין למכירת דירה היא אחת הפעולות החשובות והמשמעותיות ביותר במהלך עסקאות של מכירת דירה.
תפקידו של עורך הדין כה משמעותי ונרחב, שהרי הוא צריך ללוות את העסקה ולהגן על האינטרסים והזכויות שלכם בכל שלב, החל מהמשא ומתן ועד לקבלת מלוא התמורה מהקונה.
המטרה היא להביא אתכם למכירה מוצלחת של הדירה, ללא הפתעות ובעיות מיותרות, תוך מקסום פוטנציאל הרווח שלכם.
עורך דין למכירת דירה צריך לדאוג למנגנונים משפטיים מורכבים שיבטיחו את זכויותיכם ובעצם להעריך מראש בצורה מושכלת ואחראית את כל התרחישים שעלולים לקרות במהלך העסקה.
תפקידו של עורך דין למכירת דירה מתחילה מביצוע בדיקות מקדימות לדירה הנמכרת (טרם החתימה על חוזה המכר), ממשיכה לתכנון מס אפקטיבי שיפחית למינימום את המס שתהיו חשופים אליו – שימוש נכון בפטורים ועוד, ומסתיימת בעריכה וחתימה על חוזה מכר למכירת הדירה.
עסקת מכירת דירה היא עסקה הכרוכה בסכומי כסף גבוהים מאוד, ולכן כל טעות עלולה לעלות ביוקר.
זו בדיוק הסיבה שיש לבחור עורך דין מכירת דירה שבקיא בכל ההיבטים שנדרשים לרבות בהיבטי המיסוי.
חשוב שתזכרו שעסקאות מקרקעין הן לא מוצר מדף- מדובר על עסקאות מורכבות מאוד ורמת המורכבות משתנה ממקרה למקרה.
בנוסף, חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק מסובך מאוד שדורש בקיאות והבנה מעמיקה ולכן חשוב לבחור עורך דין למכירת דירה שמתמחה בהביטי המיסוי.
אז לפני שאתם מתחילים את העסקה ההמלצה שלי היא לבחור עורך דין מכירת דירה/ מקרקעין עם ניסיון רב בעסקאות מכר ובמיסוי מקרקעין שילווה אתכם במקצועיות ובסבלנות.
אני אשמח ללוות אתכם בעסקה של מכירת הדירה מתחילת התהליך ועד סופו עם יחס אישי ואדיב.
לייעוץ ראשוני ללא עלות התקשרו 054-5433735 או השאירו פרטים
עריכת חוזה מכר ופגישת חתימה
אז לאחר שביצעתם את כל הבדיקות המקדימות וסיימתם את שלב המשא ומתן לגבי התנאים המסחריים מול הקונים, מגיע שלב עריכת חוזה מכר ופגישת החתימה.
זהו אחד השלבים המרכזיים בו תצטרכו קודם כל לעגן את כל ההסכמות עם הקונה בחוזה מכר מחייב.
לוח תשלומים
לוח התשלומים יכלול בעצם פירוט של מועדים וסכומים שיהיה על הקונה להעביר אליכם במסגרת ביצוע תשלום התמורה שנקבעה.
לוח התשלומים צריך לאזן בין הצרכים שלכם (בהתאם לכוונותיכם לרכוש דירה חדשה למשל) לבין היכולת והצרכים של הקונה (סביר להניח שגם הוא תלוי בגורמים שונים כמו מכירת הדירה שלו או עקב נטילת משכנתה לצורך מימון הרכישה).
האינטרס שלכם יהיה לקבל כמה שיותר כסף כמה שיותר מוקדם, כך תצמצמו את הסיכון שלכם בעסקה שהקונה חלילה יתעכב בתשלום כזה או אחר.
חוזה מכירת דירה
חוזה מכירת דירה הוא בעצם המסמך המכיל את כל הסיכומים המסחריים והמשפטיים בינך לבין הקונה.
מסמך זה מפרט בפירוט את מתווה העסקה, הפעולות, המצגים וההתחייבויות שעל כל צד לנקוט, והמנגנונים הדרושים להבטחת זכויותיכם בעסקה.
פרק פתיחה
ראשית יופיעו הפרטים שלכם ושל הקונה, מספרי הזיהוי, כתובות ופרטי התקשרות של עורכי הדין המייצגים בעסקה.
פרק מבוא
פרק זה יתאר את הדירה הנמכרת, היכן היא רשומה (רשות מקרקעי ישראל, טאבו או חברה משכנצ), אילו זכויות אתם מוכרים (בעלות או חכירה), האם יש הערות מגבילות, צווים, חריגות בנייה ועוד.
פרק הצהרות הצדדים
בפרק זה, אתם והקונה תצהירו כל אחד הצהרות שונות לגבי העסקה. לדוגמה: אתם תציינו כי אתם הבעלים החוקיים של הדירה הנמכרת וכי כל זכויותיכם בדירה נקיות מחובות, עיקול, הערות אזהרה מגבילות, שעבודים וכו'.
מנגד, הקונה יציין כי למשל הוא מסוגל לעמוד בכל ההתחייבויות בחוזה המכר, לרבות תשלום מלוא התמורה, או שהוא למשל בדק וראה את הדירה שהוא קונה ושהוא מצא אותה מתאימה למטרותיו וכו'.
פרק התחייבויות הצדדים
בפרק זה אתם והקונה תתחייבו אחד כלפי השני בהתחייבויות שיהיו רלוונטיות לכל אחד מכם.
לדוגמה – אתם תצטרכו להתחייב שהדירה תישאר נקייה מכל חוב ו/או שיעבוד ו/או עיקול ו/או הערת אזהרה מגבילה עד למועד מסירת החזקה לידי הקונה.
הקונה מנגד יצטרך להתחייב למשל לשלם את התמורה במועדים כפי שנקבעו בחוזה המכר.
פרק העסקה
בפרק זה תפורט מהותה של העסקה – העברת מלוא הזכויות בדירת המגורים הנמכרת מכם אל הקונה בכפוף לתשלום מלוא התמורה על ידי הקונה.
פרק התמורה ולוח התשלומים
כאן יפורט לוח התשלומים שנקבע ביניכם לבין הקונה.
יצוינו מועדי התשלום והסכומים בכל תשלום ותשלום – לעיתים יצוין תאריך ולעיתים בתוך מועד מסוים (למשל: בתוך 60 ימים ממועד החתימה על חוזה המכר).
כמו כן, יצוין בפרק זה מנגנון נאמנות לעניין התשלום הראשון- תשלום זה יוחזק בנאמנות אצל עורך הדין שלכם עד שתירשם הערת אזהרה לטובת הקונה.
בנוסף, יפורט מנגנון מסירת מסמכי העברת הזכויות מעורך הדין שלכם אל עורך הדין של הקונה בכפוף תשלום מלוא התמורה.
ייקבע מגנון להשארת סכום מסוים בנאמנות אצל עורך הדין שלכם במקרה שבו לא הושגו כל מסמכי העברת הזכויות במועד מסירת החזקה. כספים אלה יוחזקו בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר עד להשגתם והמצאתם של המסמכים לעורך הדין של הקונה.
פרק מועד מסירת חזקה
בפרק זה יצוין מועד מסירת החזקה בדירה הנמכרת מכם אל הקונה בכפוף לתשלום מלוא התמורה וכנגד מסירת כל מסמכי העברת הזכויות לצורך העברת הזכויות בטאבו או במרשם הרלוונטי מכם אל הקונה.
בנוסף יצוין, כי הדירה תימסר כשהיא פנויה מכל אדם ו/או חפץ במצב טוב ותקין כשכל מערכותיה ומתקניה פועלים ועובדים כסדרן למעט בלאי סביר הנובע משימוש סביר וכשהדירה נקייה מכל חוב, עיקול או שיעבוד.
פרק משכנתא
ברוב המקרים, הקונים יממנו את רכישת הדירה גם באמצעות כספי משכנתה.
במעמד החתימה על חוזר המכר, לקונים עדיין אין זכויות קנייניות בדירה ולכן יהיה עליכם לחתום לבנק של הקונה על ״כתב התחייבות לרישום משכנתה״ כך שניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק – מה שיבטיח לבנק שברגע רישום הזכויות על שם הקונים תירשם גם המשכנתה לטובתו.
פרק זה יעסוק גם בהתחייבויותיכם בקשר לחתימה על המסמכים הרלוונטיים למשכנתה של הקונים לרבות המועדים שיהיה עליכם לחתום עליהם (בדרך כלל תוך 5-10 ימי עסקים מהיום שהתבקשתם לעשות זאת).
פרק הפרות ותרופות
פרק זה יעסוק בסיטואציות בהן מי מהצדדים הפר את חוזה המכר ובפיצוי המוסכם שהפרה זו תקנה לצד השני.
יפורטו גם המצבים אשר ייחשבו להפרה והמצבים אשר ייחשבו להפרה יסודית.
בנוסף, פרק זה יכלול סעיפים המחייבים מתן התראה מראש לתיקון ההפרה וכן את גובה ״הפיצוי המוסכם״ אשר יהיה זכאי לו הצד שנפגע כתוצאה מההפרה.
ברוב המקרים גובה הפיצוי המוסכם יעמוד על שיעור של 10% מסך התמורה שנקבעה בחוזה.
שונות
בפרק זה ייקבעו נושאים כללים הנוגעים לחוזה המכר. לדוגמה: פרטי עורכי הדין המייצגים, כתובות הצדדים למשלוח דואר, מקרי כוח עליון שימנעו מלקיים חלק מהוראות חוזה המכר כמו סגר, עיצומים, שביתה או מגיפה, מקרי כוח עליון אחרים ועוד.
אלו הם רוב פרקי חוזה הכמר של מכירת דירה, אך כמובן שישנם מקרים בהם ייתכנו שינויים בהתאם לנסיבות של כל מקרה.
אני מניח שאתם כבר מבינים שעסקה של מכירת דירה היא עסקה מסובכת הכוללת המון נתונים ומקרים שיש לקחת אותם בחשבון ותהייחס אליהם ביסודיות רבה, ולכן חשוב מאוד שחוזה המכר יכיל מנגנונים משפטיים שיפחיתו את החשיפה שלכם לכך שמשהו יסתבך במהלך התהליך, החל מהמשא ומתן ביניכם והקונה ועד לקבלת מלוא התמורה מהקונה ומסירת החזקה.
אפרט בקצרה חלק מהמנגנונים המשפטיים שניתן ורצוי לכלול בחוזה מכר.
מנגנונים משפטיים בחוזה מכר:
- החזקת מסמכים בנאמנות. במעמד החתימה על חוזה המכר, ייחתמו מסמכים שונים לצורך העברת הזכויות מכם אל לקונה – המסמכים האלה יישארו בנאמנות אצל עורך הדין שלכם כדי שחלילה הקונה לא יבצע העברת זכויות ללא ששילם את מלוא התמורה שנקבעה בחוזה המכר.
- חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה- דמיינו מצב שהקונה שילם לכם את התשלום הראשון כנגד רישום הערת אזהרה לטובתו.
לאחר מכן, משום מה החליט הקונה שלא להעביר את יתר התשלומים והפר בכך את החוזה שנחתם ביניכם הפרה יסודית. במצב זה נוצרה בעיה חמורה, שכן מצד אחד לטובת הקונה רשומה הערת אזהרה בנסח טאבו, אך מצד שני הוא לא עומד בכל התחייבויותיו ומשלם את מלוא התמורה שנקבעה.
במצב זה אתם לא תוכלו מן הסתם להתקשר עם קונה חדש בעסקה למכירת הדירה, שכן קיימת הערת אזהרה לטובת הקונה הראשון.
בדיוק בשביל הסיטואציה הזו קיים מנגנון השימוש ביפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה שחתם עליו הקונה במעמד החתימה על חוזה המכר – לפי המנגנון, עורך הדין שלכם יוכל לעשות שימוש ביפוי הכוח לצורך מחיקת של הערת האזהרה, כך שתוכלו למכור את הדירה לקונה חדש. - סעיף כוח עליון – מנגנון זה יפרט מקרים בהם הצדדים נמנעו מלקיים הוראה כלשהי שלא עקב עניין שבשליטתם כמו שביתה, סגר, עיצומים וכדומה.
- קביעת מנגנון לפיצוי מוסכם במקרה של הפרה יסודית על ידי מי מהצדדים.
נספחים ומסמכים נלווים לחוזה מכירת דירה
לחוזה המכר יצורפו נספחים ומסמכים נלווים עליהם תחתמו בנוסף.
נספחים לדוגמה: נסח טאבו, אישורי זכויות, הסכם שכירות (ככל שהדירה מושכרת), צו קיום צוואה או ירושה, מכתב כוונת או יתרת סילוק משכנתה ועוד.
בנוסף, יהיה עליכם ועל הקונה לחתום במעמד החתימה גם על מסמכים נלווים לחוזה אשר באמצעותם תבוצע העברת הזכויות בסיום התהליך.
לייעוץ ראשוני ללא עלות התקשרו 054-5433735 או השאירו פרטים
מעמד החתימה
סוף סוף, הגעתם לרגע המרגש ביותר בכל התהליך. לאחר שעשיתם כל כך הרבה בדיקות מקדימות והתאמצתם להשיג את התנאים הטובים ביותר במהלך המשא ומתן מהקונים, הנה הגיע רגע החתימה – אתם, הקונים, עורכי הדין שלכם ואולי גם המתווך נפגשים למפגש החתימה.
אז הכל כבר מוכן לאחר שעורכי הדין גיבשו נוסח של חוזה מכר מוסכם על כל הצדדים, שמביא לידי ביטוי את כל ההסכמות המשפטיות והמסחריות, ולאחר כל הבדיקות המקדימות.
חשוב מאוד שתוודאו עם עורך הדין שלכם שהכל סגור וכלום לא נותר פתוח, כשכל ההסכמות המסחריות והמשפטיות כתובות בחוזה. המטרה של פגישה החתימה היא לחתום על חוזה המכר והמסמכים הנלווים ולא לפתוח שוב משא ומתן ביניכם לבין הקונה.
ההמלצה שלי לכל אדם שעושה עסקה של מכירת דירה – יום לפני החתימה על חוזה המכר, לקרוא את ההסכם בעיון ולעבור על כל הסעיפים, להכיר את הדברים ולדעת על מה חותמים. לא להגיע לחתימה כשאתם לא יודעים על מה מדובר. אם משהו לא מובן, עורך הדין שלכם יוכל להסביר ולהבהיר את הדברים בצורה מדויקת וברורה.
תגיעו לחתימה על חוזה המכר כשאתם רגועים ורעננים, לגבי כל היתר, ככל הנראה שעורך הדין שלכם ידאג.
במהלך החתימה אתם תחתמו על כמויות רבות של מסמכים, אל דאגה, גם אם אתם לא מכירים כל מסמך ומסמך, תסמכו על עורך הדין שלכם שהוא מכיר ובקיא בכל הפרטים.
המסמכים שייחתמו במהלך החתימה (סוג המסמכים עשוי להשתנות מעסקה לעסקה):
- מספר העתקים של חוזה קניית דירה
- מסמכים והצהרות לצורך הדיווח למיסוי מקרקעין
- בקשה לרישום הערת אזהרה
- בקשה למחיקת הערת אזהרה
- שטרות מכר
- ייפוי כוח
- ״הכר את הלקוח״
לאחר החתימה על כל המסמכים עורך הדין שלכם יקבל את השיק הבנקאי של התשלום הראשון וישמור אותו בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה – מיד לאחר מכן תוכלו לקבל את השיק הבנקאי מעורך הדין שלכם ולהפקידו בבנק.
תשלום ראשון במעמד החתימה על חוזה המכר
במעמד החתימה על חוזה המכר, יעביר הקונה את התשלום הראשון שנקבע באמצעות שיק בנקאי.
לרוב, תשלום זה יהיה בשיעור של 10% מגובה התמורה, אך ישנם מקרים שהתשלום הראשון נקבע על שיעור גבוה יותר.
תשלום זה יועבר כאמור לעורך הדין שלכם, בנאמנות, עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה (לרוב רישום הערת אזהרה לוקח עד 3 ימי עסקים).
עורך הדין שלכם ימסור לקונה צילום של השיק הבנקאי עם אישור בכתב על קבלתו בנאמנות ובהתאם להוראות חוזה המכר.
טיפ מעידן: לעולם אל תסכימו לחתום על חוזר המכר מבלי שהקונה העביר את התשלום הראשון, זאת משום שמיד לאחר החתימה על חוזה המכר, עורך הדין של הקונה ירשום לטובתו הערת אזהרה.
פעולות לאחר החתימה על חוזה המכר
דיווח למיסוי מקרקעין על העסקה ותשלום מס שבח
בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, כל מוכר זכות מקרקעין חייב להגיש הצהרה על העסקה אשר תכלול שומה עצמית בתוך 30 ימים ממועד החתימה.
ההצהרה והשומה העצמית תכלולנה בין היתר:
- פרטי המוכר והקונה ונתונים שונים לגביהם כמו כתובות, ת״ז, פרטי התקשרות ועוד.
- פרטי הזכות הנמכרת (חכירה/ בעלות).
- פרטי הנכס הנרכש (כתובת, גוש, חלקה ותת חלקה, מאפייני הנכס- מס׳ חדרים, גודל במ״ר, פרטי הבניין- מס׳ קומות, מס׳ דירות, שנת בנייה ועוד.
- סכום התמורה שנקבע בחוזה המכר.
- סכום המס אותו המוכר יצטרך לשלם בהתאם לשומה העצמית שנערכה.
- האם המוכר זכאי לפטור מתשלום מס שבח או לחישוב לינארי מוטב.
מסמכים שיש לצרף להצהרה למיסוי מקרקעין:
- חוזה מכר
- נסח טאבו
- ת״ז של הצדדים
- הצהרה על נכונות פרטים
חשוב לזכור כי יש לצרף להצהרה ״שומה עצמית״ שיערוך עבורכם עורך הדין.
לאחר זמן מה תקבלו ממיסוי מקרקעין ״הודעת שומה״ עם שובר לתשלום (ככל שאינכם זכאים לפטור) או אישור בגין הפטור ככל שקיים, הכל בהתאם לשומה העצמית שהגיש עורך הדין שלכם.
חשוב לזכור – אחד ממסכמי העברת הזכויות שתידרשו להמציא לקונה בעת מסירה החזקה ותשלום יתרת התמורה, הוא אישור מס שבח.
ככל שלא תספיקו להשיג את האישור עד למועד מסירת החזקה – יישאר סכום מסוים, עליו הסכימו מראש עורכי הדין, בנאמנות אצל עורך הדין שלכם עד שתמציאו לקונה את אישור מס השבח.
מקדמת מס שבח
במצב בו בני הזוג לא ערכו הסכם ממון וביחס לזוגות שנישאו לאחר חוק יחסי ממון, חל הכלל הקבוע בסעיף 4 לחוק יחסי ממון על פיו, עצם כריתת הנישואין, אין בה כדי לפגוע בקניינם של בני הזוג או כדי להקנות לאחד מהם זכויות בנכסי השני.
ביחס לזוגות שנישאו לפני חוק יחסי ממון, לא חלה חזקת השיתוף בנוגע לנכסים החיצוניים.
בפסקי הדין אשר עסקו בפירוק הנישואין, נקבע כי לגבי הנכסים החיצוניים לא חלה הלכת השיתוף ויש לבחון כל מקרה ומקרה תוך התחשבות ביחסיהם של בני הזוג, במהלך הנישואין, טיב הנכס, כוונת שיתוף שלהם, וכן עיתוי ונסיבות רכישתו ע"י אחד מבני הזוג.
משכנתה של המוכר
ככל שאתם מבצעים את עסקת מכירת הדירה כשרובצת על הדירה שלכם משכנתה, יהיה עליכם לגרור או לפרוע אותה כך שניתן יהיה להסירה מנסח הטאבו.
הסיבה לכך היא שללא הסרתה של המשכנתה מנסח הטאבו, הקונה לא יוכל להעביר את הזכויות מכם אליו.
האינטרס של הקונה יהיה שאחד מתשלומי התמורה יכסה את יתרת חוב המשכנתה שלכם בשלב מוקדם ככל שניתן.
האופציות להסרת המשכנתה:
- גרירת משכנתה: זהו תהליך יחסית מורכב, הדומה לתהליך קבלת הלוואה חדשה. גרירת משכנתא היא העברת המשכנתא מנכס אחד לנכס אחר, כלומר, השעבוד עובר מהנכס הקיים אותו אתם מעוניינים למכור לנכס אחר שאתם מתכוונים לרכוש.
- הקפאה של המשכנתה: הקפאת משכנתה היא אופצייה לדחייה של תשלומי המשכנתה לבנק למספר מצומצם של חודשים (בדרך כלל בין חודש ל – 3 חודשים).
- פירעון המשכנתה: בעצם מדובר על תשלום היתרה שנותרה לתשלום לצורך פירעון ומחיקת המשכנתה מהנכס.
לאחר פירעון המשכנתה על פי אחת האופציות הנ״ל תקבלו מהבנק את המסמכים הנדרשים לצורך מחיקת הרישום מנסח הטאבו.
משכנתה של הקונה
אם הקונה יחליט שהוא מממן את העסקה באמצעות כספי משכנתה, אתם תידרשו לחתום על ״כתב התחייבות לרישום משכנתה״ ועל מסמכים נלווים לבנק למשכנתאות על מנת שיסכים לתת לקונה את ההלוואה.
חשוב מאוד שתעמדו על כך שכספי המשכנתה יעברו ישירות מהבנק של הקונה לבנק שלכם.
המסמכים שהבנק של הקונה ידרוש מכם:
- אישור פרטי חשבון בנק שלכם- לצורך העברת תשלומי המשכנתה
- אישור על כך שהקונה העביר לכם את כל ההון העצמי
- אישור מס שבח
- הסכמת בן זוג למכירת הדירה- אם אתם נשואים ובן הזוג שלכם לא רשום כבעלים של הדירה, הבנק ירצה לוודא שבן הזוג מודע למכירה ומסכים לה.
- טופס הודעת משכון- כך הבנק יוכל לרשום משכון על הזכויות שלכם ברשם המשכונות.
- כתב התחייבות לרישום משכנתה- לצורך רישום הערת אזהרה לטובת הבנק.
- מסמכים נוספים שיידרשו על ידי הבנק
בנוסף, לפני שהבנק יאשר את המשכנתה לקונה, הוא ירצה לשלוח שמאי מטעמו שיעריך את הדירה ויוודא שההלוואה שהוא מעמיד לקונה תואמת את מחיר השוק ומצבה התכנוני של הדירה.
עורך הדין שלכם יהיה רשאי לעיין ולתקן את כל המסמכים שיעביר הבנק וידרוש מכם לחתום עליהם.
לייעוץ ראשוני ללא עלות התקשרו 054-5433735 או השאירו פרטים
אישור עירייה
כחלק ממסמכי העברת הזכויות אותם תתחייבו למסור לקונה במועד מסירת החזקה כנגד תשלום מלוא התמורה, קיים אישור עירייה.
זהו אישור הניתן מהרשות המקומית אל רשם המקרקעין (הטאבו), בו הרשות המקומית מאשרת כי אי לכם חובות לעירייה בגין הדירה.
על מנת שהעירייה תוכל להוציא אישור זה עליה לבדוק כי כל התשלומים בגין ארנונה, אגרות והיטלים לרבות היטלי השבחה שולמו במלואם.
ניתן לבצע הזמנה של אישור עירייה רק לאחר החתימה על חוזה המכר.
יש לצרף לבקשה רשימת מסמכים בהתאם לדרישת הרשות המקומית ובין היתר: חוזה מכר, צילום ת״ז צדדים, נסח טאבו ועוד.
מי שאחראי להוציא את האישור הוא המוכר (אתם) או עורך הדין שלכם ובדרך כלל ניתן לעשות זאת באופן מקוון.
חשוב לוודא כי אישור העירייה שמועבר לקונה הוא בתוקף ואם לא יש לדאוג להאריך את תוקפו.
חשוב לזכור שאישור עירייה מהווה חלק ממסמכי העברת הזכויות אותו אתם מתחייבים להעביר לקונה במועד מסירת החזקה וכנגד תשלום יתרת התמורה.
ככל שלא תמציאו את האישור במועד המסירה אז תצטרכו להשאיר סכום מסוים (שנקבע מראש בין עורכי הדין) בנאמנות אצל עורך הדין שלכם, עד שיומצא האישור כנדרש אל הקונה, כך שיוכל לבצע העברת זכויות בטאבו או במרשם הרלוונטי.
מנגנון נאמנות
כפי שצוין, ככל שעד למועד מסירת החזקה ותשלום יתרת התמורה, לא יהיה בידיכם להמציא לקונה את כל מסמכי העברת הזכויות, תצטרכו להשאיר סכום מסוים מיתרת התמורה בנאמנות אצל עורך הדין שלכם.
סכום זה בא להבטיח שתשלמו את כל החובות שלכם לגופים הרלוונטיים לצורך הוצאת האישורים הנדרשים (אישור מס שבח ואישור עירייה הכולל אישור על היעדר חוב בהיטל השבחה).
מנגנון נאמנות זה יכלול סעיף שיחייב את עורך הדין שלכם לפעול באמצעות כספי הנאמנות לתשלום חובותיכם ככל שלא תשלמו אותם בעצמכם בתוך מועד מסוים.
מסירת החזקה
מועד המסירה נקבע בפרק ספציפי בחוזה המכר.
בשלב זה, במועד הקבוע בחוזה המכר, אתם תמסרו לקונה את החזקה (הפיזית או המשפטית) בדירה ואת כל מסמכי העברת הזכויות שנקבעו בחוזה המכר כנגד תשלום יתרת התמורה לצורך העברת הזכויות מכם אל לקונה.
חזקה פיזית: מדובר על מסירה של ממש – כאשר הדירה פנויה מכל אדם וחפץ וכו׳.
חזקה משפטית: מדובר על מסירה רעיונית – כאשר הדירה מושכרת למשל. מסירה זו תתבצע באמצעות מסירה של כל מסמכי העברת הזכויות והזכות לקבלת דמי שכירות מהשוכרים (בעצם הקונה יכנס לנעליכם).
כפי שצוין, ככל שלא נמסרו כל האישורים לקונה אז סכום מסוים המהווה חלק מהתמורה (כפי שנקבע בחוזה המכר) יוחזק בנאמנות עד להמצאת כל המסמכים והאישורים הרלוונטים לצורך העברת הזכויות מכם אל הקונה.
כמו כן, במועד מסירת החזקה, אתם תערכו יחד עם הקונה רישום מסודר של רישומי המונים (חשמל, מים, גז) לצורך העברה מסודרת שלהם משכם אל שם הקונה.
ככל שמדובר על מסירה פיזית – היא תתבצע בדירה עצמה. הצדדים יערכו סיבוב בדירה ויוודאו שהכל כשורה, בהתאם לכל ההסכמות בחוזה המכר, כשכל מערכותיה ומתקניה של הדירה תקינות ופועלות כסדרן.
אתם והקונה תערכו במעמד המסירה ״פרוטוקול מסירה״ בו הקונה יאשר לכם שקיבל את החזקה בדירה, תוך ציון פגמים וליקויים שנמצאו בדירה, ככל שקיימים כאלה ושעליכם החובה לתקנם.
שינויי מחזיקים
יש ליצור קשר עם חברת חשמל, חברת המים, חברת הגז הרלוונטית וחברת המים לצורך שינויי מחזיקים והעברת חשבונות מכם אל הקונה.
במעמד השינוי אתם תידרשו לשלם את החוב שצברתם עד למועד השינוי (מועד מסירת החזקה) והחל מאותו מועד ירשם הקונה ויתחיל להיות מחויב בתשלומים.
בנוסף, יש לעדכן את ועד הבית/ חברת הניהול על שינוי זהות המשלם.
העברת זכויות בטאבו או במרשם הרלוונטי
זהו בעצם השלב האחרון במהלך כל התהליך המורכב של מכירת דירה.
המטרה של שלב זה היא להשלים את כל התהליך ולהעביר לעורך הדין של הקונה את כל מסמכי העברת הזכויות על מנת שיבצע העברת זכויות בטאבו או במרשם הרלוונטי.
קיימים שלושה סוגי מרשמים:
- לשכת רישום מקרקעין- טאבו
- מנהל מקרקעי ישראל
- חברה משכנת
זהו! התהליך הסתיים- אז שיהיה לכם מזל טוב והמון בהצלחה בהמשך!
שכר טרחה עורך דין מכירת דירה
שכר טרחה של עורך דין מכירת דירה לרוב נע בין 0.5%-1.5% משווי הדירה, תלוי במורכבות העסקה.
בחירתו של עורך דין מכירת דירה לא צריכה להיות תלויה אך ורק בשכר טרחה נמוך, אלא במומחיות ובמקצועיות שלו בעסקאות מכר.ההמלצה שלי לשכור את שירותיו של עורך דין מכירת דירה שגובה שכר טרחה סביר, עם ניסיון מוכח והמלצות מלקוחות מרוצים.
לייעוץ ראשוני ללא עלות התקשרו 054-5433735 או השאירו פרטים
ליווי משפטי של עורך דין מכירת דירה ברמת השרון / הרצליה
לעורך דין מקרקעין עידן גבאי מומחיות רבה בעסקאות מקרקעין, על כל סוגיהן לרבות בהיבטי המיסוי.
עורך דין עידן גבאי מקפיד על עבודה יסודית ומקצועית במטרה להעניק לקהל הלקוחות מעטפת שלמה שתבטיח את הצלחה העסקה תוך ליווי מלא של כל לקוח ולקוח, החל משלב המשא ומתן ועד לסיום התהליך ורישום הזכויות, בהינתן דגש רב לכל היבטי המיסוי במטרה למצות את מלוא הזכויות של כל לקוח ולקוח.
במקרים מורכבים, ישנה אפשרות להפניה למומחים שונים שעורך הדין עידן גבאי עובד מולם- מתווכים, שמאים, יועצי משכנתאות, חברות בדק ועוד.
עידן גבאי הוא עורך דין מכירת דירה ברמת השרון / הרצליה.
לקוחות יקרים,
מדריך זה נכתב במטרה לסייע לכם להבין יותר את התהליך של מכירת דירה במטרה שתרגישו בטוחים יותר בצעד שאתם עושים.
אם התרשמתם מהמדריך ואתם מעוניינים לקבל שירות או ייעוץ משפטי של עורך דין מכירת דירה / מקרקעין, אני מזמין אתכם ליצור עמי קשר.
אשמח להכירכם באופן אישי!
מוזמנים ליצור קשר: 054-5433735
עורך דין למכירת דירה עידן גבאי ילווה וייצג אתכם במהלך העסקה של מכירת הדירה שלכם במקצועיות ובסבלנות רבה.
עידן גבאי - עורך דין
נייד: 054-5433735
דוא״ל: idan@gabbaylaw.co.il
