היטל השבחה
לייעוץ ראשוני ללא עלות התקשרו 054-5433735 או השאירו פרטים
תוכן עניינים
מה זה היטל השבחה?
ישנם מספר סוגי מיסים המוטלים על בעלי ומוכרי נכסים. אחד מהם הוא – היטל השבחה.
אז מה זה היטל השבחה?
מדובר על מס המוטל על בעלי נכסי מקרקעין באמצעות הועדה המקומית לתכנון ובניה עקב אישור תוכנית בניין עיר אשר הביאה לעליית שווי הנכס.
לעיתים מדובר על אישור תוכנית שמאפשרת לבעל נכס להרחיב את הנכס (באמצעות בניית חדר על הגג, סגירת מרפסת וכדומה) ולעיתים מדובר על שימוש חורג שניתן יהיה לעשות בנכס בניגוד לייעוד המקורי שלו.
מבחינת הרשות המקומית החבות בהיטל תחול אך ורק על המוכר. ישנם מקרים בהם הצדדים להסכם מכר קובעים שהקונה ישלם את היטל ההשבחה באמצעות תוספת סכום מסוים לתמורה שנקבעה בהסכם, אך בכל מקרה, האחריות מבחינת הרשות המקומית תחול על המוכר בלבד.
חשוב לציין, שלא בכל מקרה בו נמכר נכס תהיה חבות בהיטל, אלא רק אם אושרה תוכנית מסוימת לאחר שהמוכר קנה את הנכס ואותה תוכנית הובילה לעליית ערכו של הנכס.
היטל השבחה הוא בעצם מס המשמש להוצאותיה של הרשות המקומית – פיתוח ותכנון של תשתיות, רכישת נכסים לצרכי ציבור ועוד.
איך מחושב היטל השבחה?
שיעור היטל ההשבחה הוא מחצית משווי ההשבחה. כלומר אם רשות מקומית אישרה תוכנית מסוימת שהוסיפה זכויות בניה לנכס מסוים וכתוצאה מכך נוצרה עליית שווי כספי של הנכס, אז מחצית מאותו שווי יהיה חייב בתשלום היטל ההשבחה.
כך לדוגמה, אם הרשות המקומית אישרה להוסיף 100 מ״ר על הגג ושווי כל מ״ר הוא 1,000 ש״ח, השווי הכספי של זכויות הבנייה שניתנו לאותו נכס יעמוד על סך של 100,000 ש״ח ומתוכם ישלם המוכר היטל בסך של 50,000 ש״ח.
שווי ההשבחה ייקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעם הרשות המקומית שיוציא שומת השבחה.
על שומה זו ניתן לערער בצירוף חוות דעת נגדית של שמאי מטעם בעל הנכס.
100 מ״ר * 1,000 ש״ח /2
=50,000 ש״ח
לייעוץ ראשוני ללא עלות התקשרו 054-5433735 או השאירו פרטים
מתי משלמים היטל השבחה?
מועד התשלום של ההיטל הוא ״יום מימוש הזכויות״.
למעשה בעל הנכס יידרש לשלם את ההיטל בעת מימוש הזכויות שניתנו על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה.
מהו ״מימוש״ לצורך היטל השבחה?
"מימוש הזכויות" הוא אחד מהמקרים הבאים:
- במקרה של ניצול זכויות הבניה – ביום קבלת היתר הבנייה.
- במקרה של שימוש חורג – בתחילת בשימוש בפועל כפי שהותר עקב אישור התוכנית על ידי הועדה המקומית.
- במכירת מקרקעין – יום מכירת הזכויות במקרקעין.
הרציונל בחיוב ההיטל במכירת הנכס (גם כשבעל הנכס לא מימש את זכויות הבנייה שניתנו לו על ידי הועדה) הוא שנלקח בחשבון שאם לנכס מסוים קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות, הוא בהגדרה שווה יותר כסף ולכן ההנחה היא שהפוטנציאל מגולם בשווי המכירה.
פטור מהיטל השבחה
ישנם מספר רב של מקרים בהם ניתן להביא להפחתת החבות בהיטל ואף לפטור מלא ממנו.
רשימת מקרים לדוגמה בהם יתקבל פטור לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965:
- השבחה במקרקעין למגורים בשכונת ואזורי שיקום.
- עליית שווי נכסי מקרקעין של מוסדות חינוך, מדע, תרבות, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט.
- השבחת נכסי מקרקעין אשר משמשים לבניה או הרחבת דירת מגורים ובעל המקרקעין זכאי לקבלת סיוע מאחת תוכניות הסיוע מטעם משרד הבינוי והשיכון.
- השבת נכס מקרקעין עקב תוספת של שטחי שירות, שנעשו עבור התאמות נגישות.
- השבחת נכס מקרקעין המשמש או המיועד לשמש לדרך ציבורית.
- עליית שווי של נכס מקרקעין שנוצרה עקב בניית מרחב מוגן.
- השבחת נכס מקרקעין עקב מתן היתר בנייה או הרחבת דירת מגורים מכוח תוכנית תמ"א 38, עד תוספת של 2.5 קומות.
- עליית שווי של נכס בעקבות הקמת מערכת סולארית לייצור חשמל.
- השבחת נכס עקב בניה או הרחבת דירת מגורים, עד שטח של 140 מ"ר ועוד.
בדיקה מקדימה של היטל השבחה
ישנה חשיבות רבה לבדיקה מקדימה של חבות בהיטל טרם מכירת נכס מקרקעין, זאת כדי שבעל הנכס ייקח בחשבון את כל ההוצאות שיוטלו עליו במסגרת המכירה.
לצורך הבדיקה יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך בירור האם קיימת בכלל חבות בהיטל. לרוב, הועדה תיתן תשובה כללית האם קיימת חבות בהיטל או שלא. אם קיימת חבות היא לא תוכל לתת הערכה בקשר לסכום.
אם כך, כדאי קודם לנסות לברר האם קיימת בכלל חבות, שכן אם התשובה שלילית אפשר להיות רגועים.
אם התשובה חיובית, ייתכן מאוד שכדאי לבקש מהועדה המקומית ״שמאות מוקדמת״ – מדובר על בדיקה שהועדה תבצע לפני שנחתם הסכם מכר. במסגרת בדיקה זו תידרשו לשלם מקדמה שתנוע בין 2000-3000 ש״ח ושתקוזז בהמשך מתשלום היטל ההשבחה.
במסגרת הבדיקה יישלח שמאי לנכס ויוציא שומת השבחה. כך תוכלו לדעת מהי החבות בהיטל לפני שתמכרו את הנכס.
לחילופין, ניתן לוותר על הבדיקה המוקדמת, למכור את הנכס ומיד לאחר מכן לשלוח את המסמכים הרלוונטיים לוועדה המקומית על מנת שתוציא שומת היטל השבחה, אך במקרה כזה כבר לא ניתן יהיה לחזור אחורה ולהחליט שאתם לא מעוניינים למכור את הנכס משום שהסכם המכר כבר נחתם.
משרדנו בקיא בכל היבטי היטל ההשבחה, בעסקאות מכר ומיסוי מקרקעין בפרט.
